PROMESSE DE VENTE & COMPROMIS DE VENTE : QUELLES DIFFERENCES ?
Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux avant-contrats aux conséquences différentes pour l'acheteur et le vendeur.
Quelles sont les différences entre promesse de vente et compromis de vente ?
LA PROMESSE DE VENTE UNILATERALE
Quel est le principe et le fonctionnement de la promesse de vente ?
L’alinéa 1 de l’article 1124 du Code civil précise que « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».
La promesse de vente implique un engagement unique de la part du vendeur appelé « le promettant » qui promet de vendre son bien à l’acheteur appelé « le bénéficiaire », à un prix convenu et pour une durée limitée. L’acheteur, lui, a une option d’achat : il peut décider d’acheter ou non.
Dès lors, seul le propriétaire est engagé et le candidat acquéreur est libre d’acheter ou non le bien immobilier. Cela permet à l’acheteur de disposer d’un délai pour se décider en réservant le bien.
En contrepartie de cette option, le candidat acquéreur verse une indemnité d’immobilisation du bien, correspondant en principe à 10 % du prix de vente. La promesse de vente doit être enregistrée au Centre des impôts dans les 10 jours qui suivent sa signature. Cet enregistrement sert à authentifier la promesse de vente. Si cette formalité n’est pas effectuée, alors la promesse est considérée comme nulle.
Comment l’achat se concrétise-t-il après la signature de la promesse de vente ?
Pour conclure la vente dans le cadre d’une promesse de vente, le candidat acquéreur doit alors confirmer son intention d'achat en « levant l’option » Pour conclure la vente dans le cadre d’une promesse de vente, le candidat acquéreur doit alors confirmer son intention d'achat en « levant l’option » dans le délai convenu dans la promesse de vente. S’il décide de lever l’option (s’il décide d’acquérir le bien), alors le propriétaire est obligé de vendre son bien. dans le délai convenu dans la promesse de vente. S’il décide de lever l’option (s’il décide d’acquérir le bien), alors le propriétaire est obligé de vendre son bien.
S’il décide de ne pas lever l’option (s’il décide de ne pas acquérir le bien), alors l’indemnité d’immobilisation reste acquise au propriétaire.
Quels sont les avantages de la promesse de vente pour l’acheteur et le vendeur ?
Avantages pour le bénéficiaire : La promesse de vente unilatérale permet au bénéficiaire de se laisser une période de réflexion pour décider de l’opération.
Avantages pour le promettant : Le vendeur est engagé seulement pour une période déterminée. Si l’acheteur ne lève pas l’option d’achat dans le délai convenu, le vendeur est libre de remettre le bien en vente et de rechercher un autre acquéreur. Si l’acheteur décide de ne pas acquérir le bien et qu’il n’a pas de justificatif lié aux conditions suspensives comme un refus de prêt, le vendeur peut conserver l’indemnité d’immobilisation. Cette indemnité compense le fait que le bien ait été retiré temporairement du marché.
Par ailleurs, le bénéficiaire lève l’option lorsqu’il est certain que la vente est réalisable. C’est ainsi qu’une fois l’option levée, que le promettant est certain que la vente se réalisera. Ce contrat apporte donc une sécurité au promettant puisqu’il écarte le risque d’une inexécution de la vente.
LE COMPROMIS DE VENTE OU PROMESSE DE VENTE SYNALLAGMATIQUE
Quel est le principe et le fonctionnement du compromis de vente ?
L’alinéa 1 de l’article 1589 du Code civil précise que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
Contrairement à une promesse de vente unilatérale, un compromis est considéré comme un contrat « synallagmatique » puisqu’il engage les deux parties.
En signant ce contrat le vendeur s’engage à céder le bien à l’acheteur et l’acheteur à l’acquérir.
Il engage à la fois le vendeur et l’acheteur à mener la transaction à son terme, il s’agit donc d’un accord ferme et contraignant.
Le compromis de vente ne nécessite pas de versement d’indemnité d’immobilisation mais un dépôt de garantie correspondant en principe entre 5 et 10 % du prix de vente. L’enregistrement du compromis de vente au Centre des impôts n’est pas nécessaire.
Quels sont les avantages du compromis de vente pour l’acheteur et le vendeur ?
Le compromis de vente convient au vendeur et à l’acquéreur qui souhaitent constater une vente soumise à des conditions sur lesquelles ils sont d’accord et dont ils souhaitent que la bonne fin ne dépende pas d’une manifestation de volonté ultérieure.
Dans un compromis de vente les deux parties s’engagent fermement à conclure la vente contrairement à la promesse de vente où seul le vendeur est engagé. L’acheteur est juridiquement tenu d’acheter le bien sauf si une condition suspensive n’est pas réalisée.
Avec le compromis, ni l’acheteur ni le vendeur ne peuvent renoncer unilatéralement à la transaction sans conséquence. En cas de désistement injustifié, l’autre partie peut exiger des dommages et intérêts garantissant ainsi plus de sécurité pour chacun. Si l’une des parties refuse d’officialiser la vente après un compromis, l’autre peut saisir le tribunal pour forcer la conclusion de la vente ce qui n’est pas possible avec une simple promesse de vente.
A QUOI SERVENT LES CONDITIONS SUSPENSIVES DE L'AVANT-CONTRAT ?
Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des conditions suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat si ces conditions n’étaient pas réalisées.
Parmi ces conditions suspensives, la plus fréquente est celle relative à l'obtention d’un crédit par l’acquéreur. Dès lors, en cas de refus de prêt par la banque, les sommes versées par l’acquéreur à la signature de l’avant-contrat (indemnité d’immobilisation, dépôt de garantie) lui sont restituées.
QUELLES SONT LES SANCTIONS EN CAS DE NON-REALISATION DE L'AVANT-CONTRAT ?
Sanction en cas de non-réalisation de la promesse de vente unilatérale
Si le bénéficiaire lève l’option (s’il décide d’acquérir) alors le promettant est obligé de vendre le bien. En cas de refus par le promettant de réaliser la vente par acte authentique, le bénéficiaire pourra poursuivre l’exécution forcée de la vente par voie judiciaire ou demander réparation des conséquences de l’inexécution. Dans les deux hypothèses, la condamnation pourra être assortie de dommages et intérêts. Si le bénéficiaire ne lève pas l’option (s’il décide de ne pas acquérir le bien), l’indemnité d’immobilisation reste acquise au propriétaire (sauf en cas de non-réalisation des conditions suspensives).
Sanction en cas de non-réalisation du compromis de vente
Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre pourra : Soit poursuivre l’exécution forcée de la vente par voie judiciaire ou demander réparation des conséquences de l’inexécution. Dans les deux hypothèses, la condamnation pourra être assortie de dommages et intérêts. Soit réclamer la clause pénale (en général fixée à 10% du prix de vente du bien).
ET DU COTE DE L'AGENCE IMMOBILIERE, QUE SE PASSE-T-IL EN CAS DE NON-REALISATION DE L'AVANT-CONTRAT ?
Sanction en cas de non-réalisation de la promesse de vente unilatérale
Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente l’objet du contrat se définit de la façon suivante :
Ainsi, dans le cadre d'un tel avant-contrat, l'acquéreur bénéficie de la possibilité de ne pas acheter le bien, sans que son refus soit considéré comme fautif. Il devra bien entendu indemniser le vendeur pour l'immobilisation du bien (d'où le terme d'indemnité d'immobilisation).
Pour ce qui est de la commission d'agence, celle-ci n'est due, au sens de l'article 6 de la loi Hoguet, que lorsque l'acte définitif est signé.
Il est possible de demander des dommages et intérêts, dans l'hypothèse où l'acquéreur commet une faute. Comme évoqué plus haut, le fait de refuser d'acquérir le bien dans le cadre d'une promesse n'est pas constitutif d'une faute. Dès lors, une demande indemnitaire est vouée à l'échec et ne peut en tout état de cause permettre l'engagement d'une procédure.
A bientôt pour de nouvelles lectures !
Nadia Célérier Optimhome Immobilier Dijon Côte d'Or
